时近年终，随着“十八大”的落幕，作为经济发展的风向标之一，楼市所受的关注度在近期持续攀升。在经过两年来的严厉调控后，楼市究竟被“调”成了什么样，未来的楼市又会怎么“调”？虽然，官方只给出了“房地产市场调控政策现在还没想放松”的答案，但结合一年来楼市发展的数据，或许我们可以读出更多。

近来楼市表现如何？

国家统计局公布的数据显示，今年1月~10月，全国房地产开发投资同比增长15.4%，达57629亿元，增速与前阶段持平。其中，住宅投资39704亿元，增长10.8%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。

在投资略有提升的同时，今年1月~10月，房地产开发企业房屋施工面积达538149万平方米，同比增长13.3%，增速比前阶段回落0.7个百分点，其中，住宅施工面积增长10.9%。房屋新开工面积下降8.5%，其中住宅新开工面积下降12.7%。房屋竣工面积增长17.3%，增速提高0.9个百分点，其中，住宅竣工面积增长17.1%。

在房屋销售方面，新建商品房的销售与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有17个，持平的城市有18个，上涨的城市有35个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.5%。二手房的销售与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有18个，持平的城市有20个，上涨的城市有32个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.8%。

对此，中原地产市场研究部总监张大伟分析表示，前段时间的新建住宅的成交量基本是两年来的最高点：“今年房地产市场从3月开始明显复苏，5月~6月成交比较乐观，对价格的支撑作用也已经体现，到了7月~8月的往年市场淡季，达到了爆发，因为政策刺激在第三季度成交量全面上涨，第四季度依然居于高位，成交价格也出现了持续半年的环比微涨。”

但同时也有分析指出，成交价格的略微上涨，在调控的背景下可以说是透支了今年底到明年初的成交空间。但是大多数开发商在前段时间，通过以价换量完成了销售目标，资金链紧张程度有所缓解，相应的房屋供应速度也在放缓。在明年之前，新建住宅的价格将处于平稳阶段，而销量则会下降。

就目前楼市发展的整体情况而言，房地产市场正出现交易量较为合理、房价趋于稳定的积极变化，该变化有利于市场长期稳定。

政策储备不忧楼市大涨

尽管楼市“金九银十”的销售盛况没有如以往般出现，但略微上涨的销售量仍然在向市场释放着“回暖”的信号。有持币待购者担心，这种回暖是否是楼市迎来又一个上涨期的预热？在“十八大”期间的记者见面会上，住房和城乡建设部部长姜伟新的发言让不少购房者吃了一颗定心丸。

11月12日，姜伟新在记者见面会上表示，对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。判断楼市的动向，不能只考虑一个因素，一定要综合考虑成交量和价格。交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行调控。

在今年中旬部分城市出现房价反弹的时期，国务院曾向各地派出督察组，专项督察房地产调控政策执行情况。

8月底以来，相关主管部门曾多次向社会释放信号，要求继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策。国家发展改革委在前段时间专项检查商品房销售明码标价情况；国土资源部指出下一阶段要严格监控各地的房地产调控政策变化，避免部分地方政府重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式；住房和城乡建设部表示继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，并根据督察结果，适时对执行调控政策不力、放松调控政策、造成房价过快上涨的地区进行问责。

对此，张大伟认为，虽然近期没有出台更严厉的调控政策，但频繁的表态和出台措施，向市场传递了清晰的信号，对市场的影响更多体现在心理层面。目前整体调控政策力度依然很大，执行更为严格，有利于市场短期实现平稳。而就中期看，只要继续执行限购政策，并且信贷没有明显放松，房价地价就难以出现大的反弹。

总体而言，相比去年年底和今年年初市场最冷淡的时期，目前楼市回暖的基调已经确立，全年成交量比去年仍将有明显上涨。整体而言，房地产市场正出现交易量较为合理、房价趋于稳定的积极变化，有利于市场长期稳定。

楼市逐渐“调”回平稳轨迹

就今年调控以来的楼市发展情况来看，楼市发展资金的到位情况和景气指数，并没有因为调控的强烈约束而出现急剧下滑的局面，反而在经历了去年的大跌之后，在今年回到缓慢而平稳的攀升阶段。

国家统计局相关数据显示，今年1月~10月，房地产开发企业本年到位资金76397亿元，同比增长11.6%，增速比1月~9月提高1.5个百分点。其中，国内贷款12106亿元，增长14.7%；利用外资337亿元，下降52.8%；自筹资金31515亿元，增长11.7%；其他资金32440亿元，增长12.0%。在其他资金中，定金及预收款20337亿元，增长16.1%；个人按揭贷款8075亿元，增长19.5%。10月份，房地产开发景气指数为94.56，比上月提高0.17点。

随着楼市发展逐渐企稳，各大房企的经营情况开始摆脱去年年底的阴影，资金链紧张的情况得到明显缓解。“市场不会大涨大跌，将回归平稳上升、循序渐进的发展轨迹”这种说法在业内得到普遍认同。在这种情况下，不少房地产标杆企业重新开始斥资增加土地储备，据链家地产市场研究部统计，继9月份土地市场出现火爆后，整个10月份，包括北京、上海、广州、南京、杭州在内的全国10个主要城市土地市场成交规划建筑面积为1510万平方米，成交金额超过400亿元。土地市场的回暖迹象已经出现。

对此，分析人士表示，土地市场的回暖并不意味着楼市将回“大涨”时代，反而正是为了增加房屋供应量，避免市场出现因为房源紧缺而价格上涨的局面。据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，今年前10个月306个城市土地交易23640宗，与去年全年相比减少37.10%。长此以往，由于房地产市场供应量与潜在供应量的减少，房价下降空间几乎不存在；此外，新房成交量减少将带动同区域内二手房市场的活跃，使价格上扬。

正是为了避免这种局面的出现，国家相关主管部门将督促各地切实提高住房用地供应计划完成率，加大普通住房用地供应规模，尽快形成住房有效供应。指导各地提高行政办事效率，加快普通商品住房项目的建设和上市，进一步增加中小套型普通商品住房供应。